Quelle est la différence entre un crédit amortissable et un crédit in fine ?

Différence entre crédit amortissable et crédit in fine : fonctionnement, caractéristiques et enjeux

Lorsqu'un particulier envisage de financer un projet immobilier ou un investissement, il est souvent confronté à deux principales formes de crédits : le crédit amortissable et le crédit in fine. Comprendre les différences entre ces deux types de prêts est essentiel avant de s'engager, car ils présentent chacun des spécificités en matière de remboursement, de coût total, et d'application pratique, notamment d'un point de vue bancaire et assurantiel.

Le crédit amortissable : un remboursement progressif

Le crédit amortissable est le type de prêt le plus courant en France, notamment pour l'achat d'une résidence principale. Avec ce mode de financement, l'emprunteur rembourse chaque mois une partie du capital emprunté, ainsi que les intérêts dus sur le capital restant. Cela signifie que le montant des intérêts diminue progressivement au fil des mensualités, tandis que la part de capital remboursée augmente.

Les principales caractéristiques du crédit amortissable sont les suivantes :

- Le remboursement s'effectue par des mensualités constantes (dans le cas d'un taux fixe), qui comprennent une part d'intérêts et une part de capital.
- Au terme du prêt, la totalité du capital et des intérêts a été remboursée.
- Le coût total du crédit dépend de la durée de remboursement et du taux d'intérêt appliqué.

Ce mode de fonctionnement apporte une certaine sécurité à l'emprunteur, car il lui permet de réduire progressivement sa dette. Il est particulièrement adapté à l'achat de résidences principales ou secondaires.

Le crédit in fine : un remboursement du capital en une seule fois

Le crédit in fine fonctionne différemment du crédit amortissable. Durant toute la durée du prêt, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts liés au capital emprunté. Ce n'est qu'à la dernière échéance qu'il rembourse en une seule fois la totalité du capital.

Les spécificités du crédit in fine sont les suivantes :

- Seuls les intérêts sont versés mensuellement ou trimestriellement tout au long du prêt.
- Le capital emprunté est remboursé en intégralité à l'échéance finale du crédit.
- Ce type de prêt est principalement utilisé dans le cadre d'un investissement locatif, notamment pour optimiser fiscalement ses revenus fonciers.

Le crédit in fine nécessite généralement de fournir des garanties solides à la banque, telles qu'un contrat d'assurance vie ou un placement financier dont la valeur servira à rembourser le capital à terme. De plus, le coût global du crédit est, par nature, plus élevé qu'en amortissable, car l'emprunteur paie des intérêts sur la totalité du capital pendant toute la durée du prêt.

Comparaison des deux types de crédit : conditions bancaires et assurance

Le choix entre un crédit amortissable et un crédit in fine doit tenir compte de plusieurs critères :

1. Remboursement et coût total

Dans un crédit amortissable, la dette diminue à chaque mensualité, ce qui réduit progressivement le coût des intérêts. En revanche, dans un crédit in fine, la dette ne diminue pas avant la dernière échéance, entraînant un coût total d'intérêts plus élevé (à taux équivalent).

2. Garanties exigées

Le crédit in fine implique pour l'emprunteur la constitution d'une garantie, souvent sous la forme d'un placement financier ou d'une assurance vie, bloquée pendant toute la durée du prêt. La banque veut s'assurer que le capital sera disponible à l'échéance. Dans le cas d'un crédit amortissable, la garantie principale reste souvent l'hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers, notamment pour l'immobilier.

3. Assurance emprunteur

Pour les deux types de crédits, la souscription d'une assurance emprunteur est généralement exigée par l'établissement prêteur pour se prémunir contre les risques de décès, d'invalidité ou d'incapacité de remboursement. Toutefois, dans un crédit in fine, le capital assuré ne diminue pas au fil du temps, ce qui peut entraîner une prime d'assurance plus élevée sur la durée.

4. Profil de l'emprunteur et objectifs

Le crédit amortissable convient à la plupart des particuliers, notamment pour l'acquisition d'une résidence principale. Le crédit in fine, lui, s'adresse davantage à des profils investisseurs capables de justifier d'un patrimoine ou de placements suffisants, et susceptibles de tirer avantage de mécanismes de défiscalisation via l'investissement locatif.

Points de vigilance et choix du type de crédit

Le choix entre un crédit amortissable et un crédit in fine doit être guidé par la situation personnelle, la capacité d'épargne, les objectifs patrimoniaux et fiscaux, ainsi que la nature du projet à financer. Il convient d'être particulièrement attentif :

- À la solidité des garanties exigées pour un crédit in fine.
- Au coût global du crédit sur la durée.
- Aux conditions d'assurance et à leur coût sur l'ensemble du prêt.
- Aux incidences fiscales, notamment en matière d'investissement locatif.

Il est recommandé de comparer soigneusement les offres des établissements bancaires et de prendre conseil auprès d'un professionnel, afin d'opter pour la solution la plus adaptée à ses besoins et à sa situation financière.