Comment fonctionne un prêt relais ?
Fonctionnement d'un prêt relais : principes, modalités et points clés
Le prêt relais est une solution de financement conçue pour faciliter l'achat d'un nouveau bien immobilier avant la revente d'un logement déjà détenu. Ce dispositif bancaire s'adresse principalement aux particuliers souhaitant changer de résidence sans attendre la finalisation de la vente de leur bien actuel. Le prêt relais joue alors le rôle d'avance temporaire de trésorerie, permettant d'acquérir un nouveau logement malgré la vente en cours. Voici un point complet sur le fonctionnement, les conditions et les points à connaître concernant ce type de crédit.
Principe du prêt relais : une avance de trésorerie temporaire
Le prêt relais est consenti pour une durée généralement courte, comprise entre 12 et 24 mois, rarement plus. Il s'agit d'un prêt de transition dont le montant correspond à une partie de la valeur estimée du bien que vous mettez en vente. La banque accorde ainsi une somme d'argent qui sera remboursée, en tout ou en partie, lors de la vente effective du bien immobilier précédemment détenu.
L'objectif principal de cette solution est d'éviter au particulier d'attendre la vente de son logement actuel pour pouvoir acquérir le nouveau. Le prêt relais permet donc de synchroniser les deux opérations sans risquer de perdre l'acquisition convoitée à cause d'un délai de vente rallongé.
Montant du prêt relais et mode de calcul
Le montant du prêt relais est déterminé en fonction de la valeur estimée du bien à vendre. La banque se base généralement sur une expertise ou une estimation réalisée par un professionnel de l'immobilier, comme un agent ou un notaire. Pour limiter le risque, l'établissement prêteur accorde en général entre 50 % et 80 % de la valeur estimée du bien en revente, minorant légèrement la somme par rapport au prix affiché.
Plusieurs éléments sont pris en compte : l'état du marché immobilier local, la localisation du bien, sa typologie (maison, appartement), son état général, ainsi que l'historique des ventes dans le secteur.
Différentes formules de prêt relais
Il existe principalement deux grandes formules de prêt relais :
Le prêt relais sec : Ce dispositif s'adresse à des personnes qui n'ont pas ou peu besoin de financement complémentaire, soit parce que le prix du bien à acheter est équivalent (ou inférieur) à celui du bien vendu. Le prêt relais seul suffit alors à financer la nouvelle acquisition.
Le prêt relais adossé (jumelé) à un crédit immobilier : Dans cette configuration, le montant issu du prêt relais ne couvre qu'une partie du coût du nouveau bien. Le crédit relais est alors cumulé avec un prêt immobilier classique pour financer la totalité de l'opération d'achat.
Modalités de remboursement d'un prêt relais
Le remboursement du prêt relais est conçu pour laisser un maximum de souplesse durant la période de transition. Durant la durée du prêt, seul le paiement des intérêts (appelés « intérêts intercalaires ») et de l'assurance emprunteur est exigé chaque mois. Le capital emprunté n'est remboursé que lors de la vente du bien, en un seul versement. À l'issue de cette vente :
- Le capital du prêt relais est soldé par le produit de la vente.
- Si un prêt immobilier classique est associé, il reste à rembourser sur la durée initialement prévue.
- Si la vente n'intervient pas dans le délai prévu, des solutions peuvent être négociées avec la banque, comme la transformation du prêt relais en crédit amortissable classique, moyennant souvent un taux supérieur.
Coûts, garanties et assurances associées au prêt relais
Le coût d'un prêt relais est principalement constitué du taux d'intérêt appliqué, variable selon les établissements bancaires, et des frais de dossier. L'assurance emprunteur peut également être imposée par la banque, couvrant les risques de décès, d'invalidité ou d'incapacité, même pour cette période courte. Bien que l'assurance ne soit pas strictement obligatoire selon la loi, elle est le plus souvent exigée par les prêteurs.
Les garanties habituelles prises par les banques incluent l'hypothèque sur le bien à financer ou parfois une caution bancaire via une société de cautionnement. Ces garanties sécurisent le remboursement de l'établissement en cas d'impayé.
Risques et précautions à prendre avant la souscription
Recourir à un prêt relais comporte des risques, notamment si la vente du bien existant tarde ou se réalise à un prix inférieur à celui initialement estimé. Cela peut entraîner des difficultés de remboursement, voire l'obligation de contracter un crédit amortissable pour solder le prêt relais. Il est essentiel d'analyser avec précision le marché immobilier local, de bénéficier d'une évaluation réaliste du bien à vendre, et de vérifier sa capacité de remboursement en cas d'imprévu.
Points à retenir lors du choix d'un prêt relais
Plusieurs éléments doivent être comparés avant de choisir une offre de prêt relais : taux d'intérêt, frais de dossier, conditions de remboursement anticipé, durée maximale du prêt, souplesse accordée en cas de retard de vente, et coût de l'assurance emprunteur. Il est également important de négocier la possibilité d'un prolongement du délai si la vente du bien prend plus de temps que prévu.
En résumé, le prêt relais représente une solution efficace pour acquérir un nouveau logement sans attendre la revente du bien ancien. Il s'adresse principalement à des profils dont les biens bénéficient d'une bonne liquidité sur le marché immobilier. L'accompagnement d'un conseiller bancaire et la prudence dans l'estimation des délais de vente restent essentiels pour garantir la réussite de ce type d'opération.
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