Quels sont les frais associés à un emprunt immobilier ?

Les frais associés à un emprunt immobilier

Contracter un emprunt immobilier représente un engagement financier majeur. Au-delà du remboursement du capital et des intérêts, un emprunteur doit anticiper de nombreux frais annexes, obligatoires ou facultatifs, qui viennent s'ajouter au coût total du crédit. Une bonne compréhension de ces frais est essentielle pour évaluer précisément le montant réel d'une opération immobilière.

Frais bancaires liés au crédit immobilier

La plupart des banques appliquent des frais spécifiques lors de la souscription d'un crédit immobilier.

Frais de dossier

Les frais de dossier correspondent à la rémunération de la banque pour l'étude et la mise en place du prêt immobilier. Leur montant varie d'un établissement à l'autre, et se situe généralement entre 0,5 % et 1,5 % du montant emprunté, avec souvent un plafond fixé contractuellement. Ces frais peuvent parfois faire l'objet d'une négociation lors de la signature du crédit.

Frais de garantie

Pour se prémunir contre les risques d'impayés, la banque exige systématiquement une garantie. Trois principaux types de garanties existent :

L'hypothèque : cette sûreté réelle permet à la banque de saisir le bien immobilier en cas de défaut de paiement. Les frais d'hypothèque comprennent les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et divers frais de formalités.
Le privilège de prêteur de deniers (PPD) : proche de l'hypothèque, ce privilège est moins coûteux mais ne concerne que l'achat d'un bien ancien déjà existant.
La caution bancaire : certaines sociétés de cautionnement (mutuelles, filiales bancaires) se portent garantes à la place de l'hypothèque. L'emprunteur paie alors des frais de caution, qui varient selon l'organisme. Une partie peut être restituée en fin de prêt dans certains cas.

Pénalités de remboursement anticipé

Un emprunteur peut décider de rembourser son crédit avant l'échéance (vente du bien, rachat de prêt, etc.). Dans ce cas, des indemnités de remboursement anticipé (IRA) peuvent s'appliquer. Le montant légal ne peut excéder 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation, ou 3 % de ce capital, la solution la moins élevée étant retenue.

Frais liés à l'assurance emprunteur

L'assurance emprunteur constitue une protection exigée par la quasi-totalité des établissements prêteurs. Elle garantit la prise en charge du remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité, d'incapacité de travail, et parfois de perte d'emploi. Le coût de cette assurance varie selon l'âge, l'état de santé, la durée du prêt et le montant assuré.

La prime d'assurance peut être calculée sur le capital initial ou sur le capital restant dû. En moyenne, l'assurance représente entre 0,15 % et 0,40 % du montant emprunté par an. Souscrire une assurance externe (délégation d'assurance) peut parfois permettre de réduire ce coût si le contrat externe présente des garanties équivalentes ou supérieures à celles du contrat groupe proposé par la banque.

Frais annexes incontournables lors d'un emprunt immobilier

Frais de notaire

Bien qu'ils ne soient pas directement liés au crédit mais à l'achat même du bien, les « frais de notaire » sont indissociables de la plupart des acquisitions. Ils comprennent les taxes collectées pour le compte de l'État, les droits d'enregistrement et les émoluments du notaire. Pour un bien ancien, ils représentent en général 7 à 8 % du montant d'achat, pour le neuf, entre 2 % et 3 %.

Frais d'expertise

La banque peut exiger une expertise du bien afin de vérifier sa valeur réelle. Ce service, réalisé par un professionnel agréé, peut entraîner un coût supplémentaire à la charge de l'emprunteur.

Frais de courtage

Si un emprunteur sollicite un courtier pour trouver la meilleure offre de prêt, il doit régler des frais ou honoraires de courtage, uniquement si la mise en relation aboutit à la signature du crédit. Ces frais sont généralement proportionnels au montant emprunté.

Impact des frais sur le Taux Annuel Effectif Global (TAEG)

L'ensemble de ces frais, à l'exception des frais de notaire, doit impérativement être intégré dans le calcul du Taux Annuel Effectif Global (TAEG). Le TAEG permet à l'emprunteur de comparer facilement le coût total d'un prêt immobilier d'une banque à une autre. Il inclut le taux nominal, les frais de dossier, de garantie, l'assurance exigée par le prêteur, le coût de la garantie, et les autres frais obligatoires.

À retenir pour maîtriser le coût total de son emprunt immobilier

Estimer la totalité des frais inhérents à un emprunt immobilier est indispensable pour éviter les mauvaises surprises et évaluer précisément la charge financière d'un projet. Avant de signer, il convient de demander à la banque un détail écrit de l'ensemble des frais et de vérifier le TAEG affiché sur l'offre préalable de prêt. Une analyse approfondie de ces éléments, ainsi qu'une comparaison entre plusieurs établissements, permettent d'optimiser les conditions d'emprunt et de réaliser des économies substantielles sur la durée totale du crédit immobilier.